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Inversión en inmuebles en EUA y la reforma 2020

Inversión en inmuebles en EUA y la reforma 2020
febrero 01
2020

Junto con el crecimiento del país, aumentó la oportunidad de que mexicanos inviertan en bienes raíces en EUA. ¿Cuáles son las obligaciones fiscales en ambos países? En este artículo se analizan dos casos frecuentes.

Las inversiones de mexicanos en bienes inmuebles en Estados Unidos de América (EUA) persiguen diferentes objetivos. Están quienes buscan una residencia para vacacionar, quienes quieren una casa de oportunidad en caso de necesitar o planear vivir allá, o los que consideran una gran opción de inversión por los beneficios económicos que su mercado de bienes raíces ofrece.

Sin embargo, es importante saber que el hecho de invertir en ese país, y contar con un convenio para evitar la doble imposición e impedir la evasión fiscal en materia de impuestos sobre la renta, no elimina otras obligaciones que se puedan tener al ser propietario de una inversión inmueble de estas características.

Así, se debe establecer que al adquirir una propiedad como individuo extranjero en EUA, se pueden generar impuestos de por encima de 40% al momento de transferirla, regalarla, venderla o heredarla, aparte de los costos de mantenimiento.

Elaborar una estructura legal y fiscal para dicha inversión es un traje a la medida, aunque en la práctica,
entre los clientes se pueden encontrar con que ya efectuaron una estructura que puede no ser la adecuada o la óptima. Por ejemplo, se debe saber que el Internal Revenue Service (IRS) de EUA obliga al inversionista extranjero a cumplir con el Foreign Investment in Real Property Tax Act (FIRPTA), así como a retener impuestos cuando hay un intercambio de la propiedad, y a cumplir con los formatos relacionados. Por lo tanto, el FIRPTA debe ser considerado en conjunto con la estructura legal.

En ese tenor, existen una diversidad de casos para dichas inversiones, pero el presente artículo se enfocará en las tradicionales o más frecuentes: El concepto de transparente se generaliza para las entidades que en EUA eligen ser ignoradas o disregarded, las cuales varían de estado en esta-do, pero pueden ser Limited Liabi¬lity Companies (LLC), partnerships, entre otros.

Ahora, si se considera que el régimen fiscal mexicano no cuenta con un régimen de empresas transparentes, es importante clarificar el concepto de transparencia, que significa que los socios son responsables de acumular los ingresos dela sociedad de manera directa, y a su vez, la empresa ignorada indica que para propósitos fiscales ésta no existe y no tiene ninguna obligación en el país vecino. Es por ello que el obligado es la persona inversionista.

Una vez aclarado esto, es necesario establecer que este tipo de inversiones de manera directa o a través de una sociedad transparente genera en EUA, entre otras, ciertas obligaciones para el inversionista:

  • Impuesto sobre la renta (income tax), cuando hay ingresos por arrendamiento, enajenación o venta del inmueble.
  • Impuesto sobre la herencia.
  • Registro en EUA y cumplimiento de declaraciones.
  • Declaraciones informativas al IRS sobre la actividad con partes relacionadas, en caso de una transparente.
  • Retención de 15% sobre los ingresos de la venta para el comprador en una venta del activo bajo FIRPTA.

Por otro lado, es importante establecer que, a su vez, por la parte mexicana también se tienen ciertas obligaciones. En este sentido, vale la pena recordar el concepto de Renta Mundial, el cual establece que las personas residentes en México están obligadas a pagar el impuesto sobre la renta (ISR) respecto de todos sus ingresos, sin importar la fuente de donde procedan. Este precepto es aplicado en el artículo 1.º de la Ley del Impuesto Sobre la Renta (LISR).

De esta manera, cuando se tiene la inversión en directo en el bien raíz, éste será sujeto del ISR cuando se enajene o se tenga algún ingreso relacionado, como lo pueden ser el arrendamiento, en el momento del ingreso, y sobre las reglas aplicables en México, con la posibilidad de acreditarse el impuesto pagado en el extranjero.

Al invertir en entidades transparentes, que a su vez son propietarios de los bienes raíces, el título VI de la LISR establece que se tienen dos obligaciones al tener ingresos:

1 Considerarlos como si fueran suyos, y acumularlos sobre la base mundial de rentas, como lo establece el artículo 1.º de la LISR.
2 Presentar una declaración informativa sobre dichas entradas y los bienes mantenidos.

Como se puede apreciar, el principio de Renta Mundial es aplicable en ambos casos, ya sea en directo o a través de la entidad transparente. Sin embargo, las obligaciones son diferentes, ya que en la inversión de entidad transparente también se involucra la declaración informativa, y la aplicación de otros preceptos que no se tienen como persona física.

Como parte de la reforma fiscal para 2020, se establece que el concepto de entidad transparente se encuentra localizado como independiente. Actualmente obliga a entidades transparentes y figuras legales extranjeras a ser gravadas como personas morales y pagar el ISR. Cabe mencionar que por medio de una disposición transitoria, la tributación de dichas entidades se hará hasta el 1.º de enero de 2021.

Dentro de la reforma fiscal no se modificó la obligación de la persona mexicana propietaria de la entidad transparente de también efectuar el impuesto, ahora sólo basta el hecho de acreditarse lo que se ha pagado
con antelación. Sin embargo, es importante recordar que mientras no se tenga ingreso, no se tiene impuesto, pero aun así la reglamentación y las obligaciones cambian para declararse.

Al considerar que en la actualidad se mantiene una sociedad transparente, las obligaciones principales con EUA, entre otros aspectos, son:

  • Genera un income tax cuando hay ingresos por arrendamiento.
  • Considera una sucursal sujeta al branch profits tax además del ISR a la sociedad mexicana.
  • Aplica income tax en caso de la enajenación o venta del inmueble.
  • Requiere registro con el IRS en EUA y efectuar declaraciones.
  • Debe presentar declaraciones informativas al ISR sobre la actividad con partes relacionadas.

Una diferencia importante es que, al momento de la herencia o sucesión, la materia heredada son las acciones de una sociedad mexicana, lo que ayuda a no considerar la aplicación del impuesto sobre la herencia en el país vecino. Por lo tanto, es necesario aclarar el aspecto de sucesión familiar, ya que es común que los inversionistas originales hagan donaciones de las mismas. Razón por la cual dicha estrategia ha venido a suplantar el caso anteriormente descrito.

Se mantienen hasta 2019 las obligaciones establecidas en el título VI de la LISR, y se establece que se tienen dos obligaciones cuando hay inversiones con ingresos a través de entidades transparentes:

1 Considerarlos si fueran suyos y acumularlos sobre la base mundial de rentas como lo establece el artículo 1.º de la Ley del ISR.
2 Presentar una declaración informativa sobre éstos y los bienes mantenidos.

Una diferencia importante es que dicha obligación es de la persona moral, y en caso de tener ingresos, debe ver cuáles serían los efectos de una distribución hacia las personas físicas.

Existe la posibilidad de que la entidad mexicana pudiese invertir en el bien raíz de manera directa, lo que haría que la aplicación de las obligaciones para la sociedad mexicana sean similares que para la persona física, ya que la misma persona moral será sujeta del ISR cuando se enajene o se tenga algún ingreso relacionado, como el arrendamiento, en el momento del ingreso, y sobre las reglas aplicables en México, con la posibilidad de acreditarse el impuesto pagado en el extranjero.

De la misma forma que para las personas físicas, las reformas fiscales en términos de las entidades fiscalmente transparentes, en la cual ahora obliga a las entidades transparentes extranjeras y las figuras legales extranjeras ser gravadas como personas morales y pagar el ISR.

Conclusiones

Los inversionistas de este tipo de bienes no suelen tener un ingreso o una preocupación sino hasta el momento de una enajenación, cuando se considera que podrían reducir el impacto del posible impuesto sobre la herencia.

Por medio de una disposición transitoria, la tributación de dichas entidades se hará hasta el 1.º de enero de 2021 y la reforma fiscal que atañe al tratamiento de las entidades transparentes puede modificar el propósito para el que dichas estructuras fueron creadas, por lo que es importante ver y asesorarse de posibles cambios en la propiedad.

C.P.C., M.I. Y P.C.FI. Juan Ignacio Rivero Celorio
Socio de Rivero y Olivares Contadores Públicos S.C.
De la comisión Fiscal Internacional del Colegio

Mario García
Socio de Calvetti Ferguson, P.C., en Houston, Texas

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