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Enajenación de casa habitación: ¿Los residentes extranjeros no tienen exenciones?

Enajenación de casa habitación: ¿Los residentes extranjeros no tienen exenciones?
marzo 01
07:30 2017

El tratamiento es distinto, pues no aplican estrictamente las mismas reglas que para la generalidad de las operaciones de compraventa de casa habitación. Por ello es importante tener en cuenta las obligaciones, los riesgos y sanciones.

Una de las operaciones más recurrentes que deben formalizarse ante fedatario público es la enajenación de inmuebles y de entre ellos la enajenación de inmuebles utilizados para la habitación de los adquirentes, es así como la generalidad de estas transacciones en situaciones específicas hace perder de vista las características del enajenante cuando se trata de personas físicas que además son residentes en el extranjero.

En la mayoría de los casos cuando se realizan operaciones de enajenación de casa habitación, inmediatamente se piensa en el inciso a), fracción XIX, artículo 93, párrafo tercero del artículo 150 de la Ley del Impuesto Sobre la Renta (LISR) vigente y los artículos 154, 155 y 262 de su respectivo reglamento, esto es:

  • El monto de la exención por la enajenación de casa habitación no deberá exceder de 700 mil unidades de inversión.
  • La operación debe formalizarse ante fedatario público.
  • La exención será aplicable siempre que durante los últimos tres años anteriores a la fecha de la operación el enajenante no hubiere enajenado otra casa habitación.
  • Considerar por concepto de casa habitación, además de las construcciones, la porción de terreno que no exceda tres veces el área cubierta por aquellas.
  • Secuente con cualquiera de los documentos, cuyo domicilio coincida con el domicilio del bien inmueble enajenado, expedidos a favor del enajenante, de su cónyuge o de sus ascendientes o descendiente en línea recta, siguientes: • Credencial para votar expedida por el Instituto Nacional Electoral. • Comprobantes fiscales de pagos efectuados por la prestación de servicios de energía eléctrica o de telefonía fija. • Estados de cuenta expedidos por instituciones que componen el sistema financiero. • Estados de cuenta proporcionados por casas comerciales. • Estados de cuenta emitidos de tarjetas de crédito no bancarias.
  • Cuando deban manifestar el monto de sus ingresos exentos en su declaración anual, además deberán:
  • Cuando solo perciban ingresos que excedan 500 mil por concepto de enajenación de casa habitación, herencia o legado, deberán solicitar su inscripción ante el Registro Federal de Contribuyentes (RFC) haciendo uso del formato autorizado para dicho efecto.
  •  Cuando el límite de ingresos señalados se compongan además de los ingresos por concepto de enajenación de bienes que no hubieran considerado casa habitación no será necesario presentar aviso de aumento de obligaciones si ya se encuentran inscritos en el RFC por los demás ingresos.

Así como en las obligaciones que la ley y su reglamento imponen a fedatarios públicos en presencia de dichas operaciones.

Es así como llegamos al particular de la legislación nacional, los criterios de la suprema corte de justicia y los tratados internacionales. Tratándose de enajenación de inmueble en el que la persona enajenante es residente en el extranjero no se podrá acceder a exención ninguna, ya que para ellos el tratamiento debe ser distinto bajo las reflexiones mencionadas a continuación.

Si ya sabemos que el enajenante no es habitante en México, pues en el mejor de los casos en este país solo residirá unas semanas durante el año, además de que sería responsable y oportunamente cumple con sus obligaciones contributivas en su país de residencia, debe asumirse que en ese mismo sentido de responsabilidad tiene que respaldar los actos que realice en México como residente extranjero al margen de contar con la nacionalidad mexicana.

La LISR en el Capítulo de extranjeros no incluye una exención en el caso de enajenación de casa habitación, entendiendo por ello el lugar adecuado que se emplea para vivir habitualmente digna y decorosamente como se señala en tesis de jurisprudencia emitida por la Suprema Corte de Justicia de la Nación.

Así las cosas y fuera del supuesto, en principio, debe identificarse el monto del impuesto a retener por la enajenación del inmueble de entre las dos disposiciones siguientes:

  • Aplicando la tasa de 25% sobre el total del ingreso obtenido sin deducción alguna.
  • Aplicar la tasa máxima sobre el excedente del límite inferior de la tarifa del artículo 152 (35%) al monto de la ganancia obtenida (ingresos acumulables menos deducciones autorizadas en términos del Capítulo IV del Título IV de la LISR). El monto a retener será el que resulte menor de entre las opciones citadas, luego el fedatario deberá enterar el importe determinado por concepto de pago definitivo.

En la Ley de Impuesto Sobre la Renta en el Capítulo de extranjeros no incluye una exención en el caso de enajenación de casa habitación.”

Existen también diversos convenios entre México y otros países para evitar la doble imposición e impedir la evasión fiscal en materia de impuestos sobre la renta, de esta manera se evita la doble imposición en el país en que el enajenante es residente, pues el grueso de dichos tratados permiten deducir los montos que por concepto de Impuesto Sobre la Renta se hayan pagado en México.

Cualquier residente extranjero puede habitar en ambos países, pero solo en uno declara su ingreso mundial, existiendo criterios estratificados en los diversos tratados para determinar con certeza en cuál de ellos será considerado residente.

Como los fedatarios públicos están obligados a v erificar q ue n o s e h aya enajenado una casa habitación en el lapso de tres años, en primera instancia se pensaría que el enajenante persona física tendría derecho a la exención señalada; no obstante, al no ser residente nacional, no podrá gozar de dicho beneficio, y el fedatario tendrá que asumir los riesgos de no observar objetivamente la aplicación de las disposiciones legales, es él quien debe realizar el cálculo de la retención del impuesto y el entero del mismo.

Así las cosas, podemos concluir en la importancia de revisar el perfil completo de los contratantes en operaciones de compraventa de inmuebles por parte de los fedatarios públicos, en virtud de que aunque en la mayoría de los casos se utilizan las mismas reglas, como se pudo mostrar en el caso de una persona física residente extranjero, no aplican estrictamente las mismas reglas que para la generalidad de las operaciones de compraventa de casa habitación, ello resulta recomendable con vías a evitar posibles riesgos sobresaltos y sanciones por parte de las autoridades fiscales en el uso de sus facultades de comprobación, tanto a los contratantes como al mismo fedatario público.

L.C.C. y E.F. Francisco Javier Montes Reyes
Socio Director del despacho de contadores González,
Montes y Rodríguez, S. C.
GMRCONTADORES@gmrcp.com.mx

 

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1 Comment

  1. Atria
    Atria abril 29, 09:09

    Que pasa en el caso de un extranjero,con,residencia permanente en mexico y enajena una propiedad que adquiere a traves de un fideicomiso

    Reply to this comment

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