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El contador público como perito en los créditos especiales hipotecarios

El contador público como perito en los créditos especiales hipotecarios
diciembre 07
15:11 2016

El juez adscrito requiere del auxilio de un profesional que permita esclarecer el procedimiento para el cálculo de las obligaciones contraídas en los contratos motivo de controversia.

La finalidad de este artículo es servir de guía a todos los profesionales de la carrera de Contaduría Pública o de otras áreas administrativas interesados en participar en los dictámenes hipotecarios, ya sea de una de las partes o como perito tercero en discordia, designado por un juzgado.

De acuerdo con el artículo 2 de la Ley de Instituciones de Crédito existen solamente dos instituciones de crédito que pueden prestar el servicio de banca y son:

  • Instituciones de Banca Múltiple (IBM), e
  • Instituciones de Banca de Desarrollo (IBD).

Cuando una persona física o moral se acerca a una institución financiera de banca múltiple o banca de desarrollo para solicitar un crédito hipotecario, se le exige cumplir con todas las formalidades y requisitos necesarios para la obtención de dicho crédito.

Los créditos que ofrecen las IBM e IBD son de cuantías diversas, esto depende del estudio y análisis de la capacidad económica que mostró la persona física o moral que solicita el crédito hipotecario respectivo.

Es necesario recordar que: “en México se han dado circunstancias que han generado crisis económicas significativas como fueron las de los años 1976, 1982, 1987 y 1995” (Castillo Carrillo, 2010) y los deudores dejaron de pagar el crédito hipotecario solicitado; en otras ocasiones el deudor incumple por no estar de acuerdo con los pagos mensuales, y deja de pagar las mensualidades a las que se comprometió (ya sea en pesos o en UDIS (Unidades de Inversión)) y se constituye en mora, situación por la cual las instituciones financieras, después de agotar todas las encomiendas de pago con el deudor, se ve en la necesidad de recurrir a un litigio en los tribunales y recuperar el crédito más los intereses ordinarios y moratorios generados. En algunas ocasiones, es el deudor quien demanda a la institución financiera por no cumplir con lo establecido en el contrato.

Una vez iniciado un litigio en los tribunales, para dirimir este conflicto entre las IBM o IBD y los deudores de un crédito hipotecario, el juez adscrito requiere del auxilio de un profesional que permita esclarecer el procedimiento para el cálculo de las obligaciones contraídas en los contratos motivo de controversia, como son los intereses ordinarios, intereses moratorios y demás prestaciones que se hubieren convenido; por tal motivo es necesaria la intervención de un profesional de la Contaduría Pública.

CÓMO SON REGULADOS JURÍDICAMENTE LOS JUICIOS ESPECIALES HIPOTECARIOS

Por su naturaleza jurídica, se litigan en los juzgados en materia civil y están regulados por el Código de Procedimientos Civiles para el Distrito Federal (CPCDF).

A continuación, se mencionan los artículos del CPCDF relacionados con el juicio especial hipotecario:

Del juicio hipotecario

Se tramitará en la vía especial hipotecaria todo juicio que tenga la constitución, ampliación, división, registro y extinción de una hipoteca, así como su nulidad, cancelación o bien, el pago.

Para que el juicio que tenga por objeto el pago o la prelación de un crédito hipotecario es requisito indispensable que el crédito conste en escritura pública o escrito privado y que esté registrado en el Registro Público de la Propiedad.

¿Procede el juicio hipotecario si el contrato no está inscrito en el Registro Público de la Propiedad?: 

Sí, siempre y cuando:

  • El documento base de la acción tenga carácter de título ejecutivo;
  • El bien se encuentre escrito a favor del demandado.
  • No exista embargo o gravamen en favor de tercero, inscrito cuando menos noventa días anteriores a la presentación de la demanda. (CPCDF arts. 468 y 469).

Cuándo procede la prueba pericial contable:

  • Cuando sean necesarios conocimientos especiales de la ciencia, arte, técnica oficio o industria de que se trate o la mande la ley. Se ofrecerá expresando los puntos sobre los que versará, sin lo cual no será admitido y, si se quiere, las cuestiones que deban resolver los peritos.

En qué momento procesal se requiere la prueba pericial contable:

Es necesaria la prueba pericial contable en las siguientes etapas procesales.

  • En el periodo de ofrecimiento de pruebas.
  • En el periodo de liquidación conforme a sentencia.

Quiénes proponen la prueba pericial contable dentro del término de ofrecimiento de pruebas:

Las partes: actora y demandada, quienes están obligadas a:

I.- Señalar con toda precisión la ciencia, arte, técnica, oficio o industria sobre la cual deba practicarse la prueba.

  • Los puntos sobre los que versará y las cuestiones que se deban resolver en la pericial.
  • Así como precisar la cédula profesional, calidad técnica, artística o industrial del perito que se proponga, nombre, apellidos y domicilio de este, con la correspondiente relación de tal prueba con los hechos controvertidos;

II.- Si faltara cualquiera de los requisitos anteriores, el juez desechará de plano la prueba en cuestión;

III.- En caso de estar debidamente ofrecida, el juez la admitirá, quedando obligadas las partes a que sus peritos dentro del plazo de tres días acepten y protesten el cargo conferido, teniendo diez días siguientes a la fecha de presentación de su escrito para rendir su dictamen.

IV.- Cuando se trate de juicios sumarios, especiales o cualquier otro tipo de controversia de trámite específicamente singular, las partes quedan obligadas a presentar sus peritos dentro del plazo de tres días, y tienen cinco días siguientes a la aceptación y protesta del cargo para rendir su dictamen. (CPCDF arts. 293, 346, 347 y 483).

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V.-. Cuando los dictámenes de los peritos resulten substancialmente contradictorios, se designará perito tercero en discordia de acuerdo con lo que dispone el art. 349 del CPCDF.

VI.-. La falta de presentación del escrito del perito designado por la oferente, dará lugar a que se tenga por desierta dicha pericial. Si la contraria no designa perito o este no presenta el escrito de aceptación y protesta del cargo dará como consecuencia que se tenga conforme con el dictamen de la oferente.

VII.- Las partes quedan obligadas a pagar los honorarios de los peritos que hayan nombrado.

VIII.- Las partes en cualquier momento podrán convenir en la designación de un solo perito para que rinda su dictamen al cual se sujetarán.

IX.- Las partes en cualquier momento podrán manifestar conformidad con el perito de la contraria y hacer observaciones al mismo, que serán consideradas en la valoración que realice el juez en su sentencia.

LA PERTINENCIA DE LA PRUEBA

  • El juez antes de admitir la prueba dará vista a la contraria para que, en el término de tres días, manifieste sobre la pertinencia de tal prueba y proponga ampliación de otros puntos y cuestiones.
  • La substitución del perito solo podrá hacerse dentro del periodo de ofrecimiento de pruebas, y solo en casos de causas justificadas podrá sustituir al perito antes de la audiencia.

DICTÁMENES PERICIALES CONTRADICTORIOS

  • Cuando los dictámenes rendidos por los peritos de las partes resulten substancialmente contradictorios de tal modo que el juez considere que no es posible encontrar conclusiones que le proporcionen elementos de convicción, se designará un perito tercero en discordia.
  • El perito tercero en discordia señalará el monto de sus honorarios en términos de la Ley Orgánica del Tribunal Superior de Justicia del Distrito Federal, y serán cubiertos por ambas partes en igual proporción.
  • El perito tercero en discordia deberá rendir su peritaje en la audiencia de pruebas. (CPCDF arts. 348 y 349).

Quiénes tienen derecho a interrogar a los peritos:

  • Las partes tendrán derecho a interrogar al o a los peritos que hayan rendido su dictamen y a que el juez ordene su comparecencia en la audiencia de pruebas en la que se lleve a cabo la junta de peritos, donde la parte que la haya solicitado o de todos los colitigantes que la hayan pedido podrán formular sus interrogatorios.

¿Puede ser recusado el perito nombrado por el juez?: 

  • El juez tiene cinco días a partir de la fecha de notificación de la aceptación y protesta del cargo por dicho perito a los litigantes.

Son causas de recusación del perito:

  • Ser pariente por consanguinidad o afinidad, dentro de cuarto grado de alguna de las partes, sus apoderados, abogados, autorizados, o del juez o sus secretarios, o tener parentesco civil con alguna de dichas personas.
  • Haber emitido sobre el mismo asunto dictamen, a menos de que se haya mandado reponer la prueba pericial.
  • Haber prestado servicios como perito a algunas de las partes o litigantes.
  • Tener interés directo o indirecto en el pleito o en otro juicio semejante.
  • Tener amistad o enemistad manifiesta con alguna de las partes.

DE LA EJECUCIÓN DE SENTENCIA

Si la sentencia no contiene cantidad líquida, cualquiera de las partes (actora o demandada) presentará, al promover la ejecución, su liquidación de la cual se dará vista por tres días a la contraria y sea que la haya desahogado, el juez fallará dentro de los diez días siguientes a aquel en que surta sus efectos la notificación, en el referido boletín, del auto en que se hubiere citado para dictarse. Esta resolución será apelable en el efecto devolutivo, de tramitación inmediata. (CPCDF arts. 350, 351 y 515).

En mi experiencia como perito auxiliar de la Administración de Justicia del Tribunal Superior de Justicia Del Distrito Federal, al realizar dictámenes y revisar otros de los contrarios, he visto que es común que existan errores en los siguientes conceptos y puntos:

Desde la labor del perito auxiliar de la administración de justicia del Tribunal Superior de Justicia del Distrito Federal, al realizar el dictamen y revisar otros de los contrarios se encontraron que existen errores en los siguientes conceptos:

  • Interpretación incorrecta de los contratos,
  • Los sistemas de las instituciones financieras no son acordes con lo establecido en el contrato,
  • Aplicación de las tasas incorrectas,
  • Aplicación de decretos incorrectos, y
  • Operaciones aritméticas incorrectas, entre otros.

Estos dictámenes son específicos y especiales por lo que se recomienda lo siguiente:

  • Tener una plática previa con el abogado que está llevando el juicio cuando se es perito de alguna de las partes y no así cuando lo designa el juez tercero en discordia.
  • Leer y estudiar el expediente en lo concerniente a todas las constancias que obran en autos, pero en especial a la demanda inicial y la contestación de la demanda para efecto de conocer el asunto. Aunque el contador público que va a desarrollar esta pericial no tenga conocimientos jurídicos, esto le va a dar al perito contable, ya sea de una de las partes o tercero en discordia, una visión general del asunto a dictaminar.
  • Tener todas las constancias, documentos y cuestionarios en los que se va a desarrollar la prueba pericial, y si es necesario, realizar una inspección física a la contabilidad de alguna de las partes en conflicto. Esto lo debe solicitar el abogado que lleva el caso en el periodo de pruebas y en algunos casos se puede solicitar en la aceptación de cargo del perito, y si fue designado perito tercero en discordia, lo debe solicitar al juez de la misma forma.
  • Emitir un dictamen apegado a las Normas de Información Financiera, Normas de Auditoria y, en su caso, Normas para Atestiguar; así como actuar de una manera ética de acuerdo con el Código de Ética Profesional. (CPCDF arts. 468 y 469).

CONCLUSIONES

Es necesario que al ser nombrado el contador público o de carrera afín como perito de algunas de las partes o como tercero en discordia, tenga conocimiento del asunto a dictaminar. Debe allegarse de toda la documentación necesaria y con la que cuente el expediente, además de la que se resguarda en el juzgado para rendir un dictamen apegado a derecho y poder así ayudar al juez a emitir una sentencia correcta.

Si el contador público considera necesario ir a revisar la contabilidad en las instalaciones de las instituciones financieras o de la parte demanda, debe solicitarlo al abogado o bien, al juez que lo designó.

C.P.C. y P.C.FI. Alberto C. Rivas Landín

Comisión de Desarrollo Profesional Sector Empresa Apoyo al Ejercicio de la Peritación – Sur

rivaslandin@yahoo.com.mx

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