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Aspectos legales, contables-financieros y fiscales de las asociaciones de condóminos en la Ciudad y el Estado de México

Aspectos legales, contables-financieros y fiscales de las asociaciones de condóminos  en la Ciudad y el Estado de México
julio 08
14:54 2016

A continuación se presenta un esbozo de los aspectos más relevantes a considerar en materia de operación y asesoramiento de los profesionales de la Contaduría Pública que estén involucrados en Asociaciones de Condóminos.

ASPECTOS LEGALES

El objetivo de las leyes concernientes al Régimen de Propiedad de Condominio es regular la constitución, modificación, organización, funcionamiento, administración y extinción del mismo.

Primeramente, como condominio denominamos al inmueble edificado en varios niveles en un terreno común, con unidades de propiedad privativa y derechos de copropiedad. El sector inmobiliario cada día crea más inmuebles de este tipo, con lo cual es necesaria una regulación efectiva.

Otra causa que justifica este tipo de leyes, acorde con la exposición de motivos de Ley de Régimen de Propiedad en Condominio en el Estado de México, es proteger los derechos de los habitantes de los mismos a una imagen homogénea, consensuada del inmueble, a la vez que llevar su vida personal y familiar sin enturbiar la convivencia.

Actualmente las leyes que regulan este régimen son:

  • Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal (LPCIDF)
  • Ley que Regula el Régimen de Propiedad en Condominio en el Estado de México (LRRPCEM)

Aunque son parte de legislaciones autónomas, su estructura y contenido es similar por razones de aplicación  territorial. Sin embargo, se analizará la LPCIDF ya que cuenta con un formato más preciso. Cabe advertir que lo anterior no implica que se omita consultar la Ley aplicable en cada caso.

Dentro de los aspectos que de manera resumida tienen relevancia para la aplicación de la LPCIDF, se mencionan los siguientes:

  • La constitución del Régimen de Propiedad en Condominio se debe instrumentar ante notario público, estar acotada en el Registro Público de la Propiedad y en la Procuraduría Social.
  • Los derechos y obligaciones se rigen por las disposiciones de la Ley, su Reglamento, el Código Civil y otras leyes aplicables, así como por la Escritura Constitutiva del Régimen, el Contrato de Traslación de Dominio y por el Reglamento Interno del Condominio.
  • Los condominios se clasifican de acuerdo a sus características de estructura y uso: Horizontal, Vertical y Habitacional; Comercial, Industrial y Mixto.
  • El Régimen de Propiedad en Condominio puede constituirse en construcciones nuevas o en proyecto, así como en inmuebles construidos con anterioridad. El número de unidades de propiedad privativa no debe ser superior a 120.
  • Se deben hacer diversas manifestaciones sobre las características del inmueble sujeto al Régimen en la escritura constitutiva.
  • Las modificaciones a la escritura y su reglamento interno se acordarán en Asamblea Extraordinaria, incluyendo la extinción voluntaria del Régimen.
  • En la adquisición de una unidad de propiedad privativa se debe hacer constar la entrega de una copia simple de la escritura, el reglamento interno y los créditos generados por cuotas de mantenimiento, administración, extraordinarias, fondo de reserva, intereses moratorios y todas las que no estén cubiertas.
  • Los derechos de preferencia respecto a la compra-venta se sujetarán a las disposiciones del Código Civil.
  • Se establece quién tiene la calidad de condómino y de poseedor, respectivamente.
  • Los derechos de copropiedad sobre áreas y bienes comunes serán proporcionales al indiviso de la unidad de propiedad privativa.
  • La ley establece derechos y prohibiciones para los condóminos, poseedores y habitantes en general, respecto de su unidad de propiedad privativa, así como de las áreas y bienes comunes.
  • Se definen expresamente qué tipo de bienes son objeto de propiedad común.
  • En caso de ejecución de obras en las áreas y bienes de uso común e instalaciones generales se deben observar las reglas establecidas.
  • El órgano máximo del condominio es la Asamblea General.
  • Las asambleas pueden ser generales ordinarias, extraordinarias, de administradores y de sección o grupo.
  • Las Asambleas Generales están sujetas a una serie de formalidades, presididas por quien designe y contará con un secretario cuya función será desempeñada por el Administrador.
  • Para la celebración de las Asambleas Generales se debe hacer la convocatoria acorde a la Ley.
  • La Asamblea tiene, entre otras facultades, modificar la Escritura Constitutiva, el Reglamento Interno; ratificar y remover al Administrador del condominio, precisar las obligaciones y facultades de este y del comité de vigilancia, así como establecer las cuotas a cargo de los condóminos o poseedores.
  • El derecho al voto de condóminos o poseedores morosos se suspende, salvo en ciertos casos, aunque tienen voz en las asambleas.
  • Para ser Administrador se puede elegir a un condómino o contratar los servicios de un administrador profesional, ya sea Persona Física o Moral.
  • El Administrador tiene la obligación de otorgar la garantía o fianza y contar con certificación por parte de la Procuraduría Social de la Ciudad de México.
  • La Asamblea General determina la remuneración del Administrador, sea condómino o profesional.
  • El cargo de Administrador durará un año, con vía de reelección en dos períodos consecutivos más y posteriormente en períodos no consecutivos.
  • Dentro de las obligaciones del Administrador se encuentran: llevar el libro de actas, cuidar y vigilar los bienes del condominio, efectuar los gastos de mantenimiento y administración, entregar mensualmente un estado de cuenta a cada condómino con visto bueno del Comité de Vigilancia, convocar a Asamblea y su representación legal.
  • En el Comité de Vigilancia deben estar de dos a cinco condóminos, dependiendo del número de unidades privativas. Deberá estar conformado por un presidente y de uno a cuatro vocales.
  • El nombramiento de los miembros del Comité es de un año, dando vía a reelección de dos de sus miembros por un periodo consecutivo.

El desempeño de los miembros del Comité de Vigilancia es honorario.

Al igual que a cualquier Órgano de Vigilancia, la Ley establece diversas funciones y obligaciones:

  • En todos los casos debe existir un Reglamento Interno, mismo que no puede ser contrario a la Ley, su Reglamento y la Escritura Constitutiva.
  • Dentro de las disposiciones mínimas que debe contener el Reglamento, destacan: los derechos, obligaciones y limitaciones a que están sujetos los condóminos; el procedimiento de cobro de cuotas, monto y periodicidad; el tipo de asambleas y de administración. Las causas de remoción o rescisión del contrato del Administrador, bases para modificar el reglamento interno y las aportaciones para la constitución de los fondos de mantenimiento, administración y reserva.
  • Para la operación del condominio las cuotas deben destinarse a constituir los fondos de administración, mantenimiento y reserva, los cuales son creados para fines específicos.
  • Las cuotas ordinarias y extraordinarias de administración y mantenimiento no están sujetas a compensación, excepciones personales o ningún otro supuesto que pueda excusar su pago, salvo que el condómino acredite no contar con recursos o bien se encuentre en estado de insolvencia declarada. En este caso se podrá acordar que dichas cuotas sean cubiertas con trabajo a favor del condominio.
  • En tanto que no se utilicen los fondos, podrán invertirse en valores a la vista de mínimo riesgo. Los frutos obtenidos se aplicarán a cada uno de los fondos.
  • Al igual que en el caso anterior, las utilidades obtenidas del arrendamiento de bienes de uso común serán aplicadas a los fondos.
  • Las cuotas para gastos comunes que no se cubran oportunamente causarán interés moratorio a razón del 9% anual.
  • El vendedor deberá entregar una constancia de no adeudo al comprador de una unidad de propiedad privativa a la celebración del contrato respectivo. La constancia es expedida por el Administrador.
  • Los condóminos y poseedores pagarán las contribuciones locales y federales que correspondan a su unidad de propiedad privativa y proporcionalmente respecto de la propiedad común.
  • Los gravámenes del condominio son divisibles entre las diferentes unidades de propiedad privativa que lo conforman.
  • Para la resolución de controversias la Procuraduría Social tendrá la competencia, ya sea por la vía de la conciliación, el arbitraje o del procedimiento administrativo de aplicación de sanciones.
  • Las disposiciones contenidas en los títulos 1º a 4º de la Ley serán aplicables a condominios de interés social y popular.
  • En el caso de inmuebles en estado ruinoso o destruidos en un siniestro en proporción de más del 35% de su valor, sin considerar el terreno y con peritaje de una institución financiera o autoridad competente se puede acordar en Asamblea Extraordinaria cualquiera de las siguientes opciones: la reconstrucción de las partes comunes o su venta, la extinción total del Régimen o la demolición y venta de los materiales.
  • Las violaciones a la Ley, su Reglamento y disposiciones que de ella emanen, serán sancionadas por la Procuraduría Social de la Ciudad de México.
  • Las multas pueden estar cuantificadas de la Unidad de Cuenta de la Ciudad de México.
  • Las sanciones establecidas por la Ley se aplicarán independientemente de las que se impongan por violación de otras disposiciones aplicables.

Como se puede apreciar, esta ley cubre todos los aspectos generales relacionados al Régimen de Propiedad en Condominio de Inmuebles. Sostengo que el problema práctico que presenta se deriva de la falta de confianza de los ciudadanos mexicanos hacia las autoridades, dada la inoperencia de la Ley.

ASPECTOS CONTABLES FINANCIEROS

El marco aplicable es la Norma de Información Financiera (NIF) B-16 Estados Financieros para Entidades con Propósitos No Lucrativos.

ASPECTOS FISCALES FEDERALES

En esta materia, las disposiciones contenidas en el Título III del Régimen de las Personas Morales con Fines No Lucrativos son aplicables a las asociaciones de condóminos y la Ley del Impuesto al Agregado.

El presente artículo se circunscribe en los temas del curso Aspectos legales, financiero-contables y fiscales de las Asociaciones de Condóminos en la Ciudad y Estado de México, impartido los días 20 y 21 de junio en la Sede Bosques del Colegio de Contadores.

C.P.C. y P.C.FI. José Humberto Cárdenas Cabrera

Integrante de la Comisión Apoyo al Ejercicio Independiente

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1 Comment

  1. Jose
    Jose julio 25, 08:03

    Excelente artículo.

    Si no es mucha molestia para el autor, sería posible que realizará el mismo análisis pero ahora con el estado de Querétaro?

    Gracias

    Reply to this comment

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